Законы

Перевод из жилого в нежилое помещение ипотека

Содержание:

Можно ли перевести в нежилой фонд квартиру, купленную по ипотеке?

Вопрос
Возможно ли купить квартиру по ипотеке и потом перевести её в нежилой фонд?
Александр

Ответ
Квартиру, купленную по ипотеке, можно перевести в нежилой фонд, но только с согласия банка-кредитора. Вам следует оформить кредит на покупку жилой квартиры и сразу после регистрации сделки подать заявление на ее перевод в нежилой фонд. Как правило, банки не препятствуют проведению данной операции.

Однако, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение Статьей 22-ой Жилищного Кодекса допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома. Или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:
-если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
-если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве постоянного проживания;
-если право собственности на переводимое помещение обремено правами каких-либо лиц.

Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве
жилого или нежилого помещения).

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

5 января 2016 г.

— Насколько сегодня сложно перевести квартиру в жилом доме из жилой в коммерческую недвижимость и что делать, если эта квартира сейчас в ипотечном займе? Жить там не собираюсь, а сдавать смысла нет, за нее квартиранты будут платить копейки.

Отвечает генеральный директор консалтинговой группы «Апхилл» Алексей Сёмин:

Сейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности. Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения. В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.

Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки. Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид. Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы. Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.

Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.

Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.

Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:

С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей. В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи. Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.

Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры. Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура. Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.

В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:

Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой. Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение». В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением. Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан. Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.

Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде. А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается. Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита. Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы. Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки). Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.

Ипотека нежилой квартиры (нежилой фонд)

Олег Степанович

Доброго всем дня. Один из банков меня одобрил на ипотеку жилой каартиры которую я хотел перевести в нежилой фонд и отдать под комерцию, но банк не даёт права на перевод в нежил. Тогда при нынешнем одобрениии банка я хочу взять не жилую кв. Но банк опять отказывает ссылаясь на внутренние документы. Вопрос. Могу ли я оформить ипотеку на нежилую квартиру ст.5 ФЗ-102 об ипотеке. И если банк откажет то почему.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Олег Степанович, банки часто отказывают в решении того или иного вопроса не спрашивая.
Спросите у них, при отказе попросите письменное разъяснение (если дадут). У нас другая работа, получите одобрение — сделаем сопровождение! Если обратитесь, одинаково готовы работать, как с жилыми помещениями, так и с нежилыми. Удачи Вам! С уважением, Арман!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Олег Степанович, нужно понимать и осознавать, что здесь не Вы диктуете условия банку, а банк диктует Вам условия и он решает, что можно делать, а что нет.
Это деньги банка и банк для себя выбирает объект залог, определяя самостоятельно риски в плане ликвидности.
Банк не обязан перед Вами отчитываться и письменно ссылаться на причины отказа.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вот так просто всё. А представьте, банк дал добро на перевод. Вы начали делать и в процессе, что-то пошло не так. Объект подвис, и он уже и не квартира и не нежилое.
Банк, организация, которая зарабатывает деньги не на подобных операциях.
Рассматривайте сразу нежилое помещение и покупайте его в ипотеку.

Я с вами полностью согласен законом можно взять в ипотеку:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
(Подпункт в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 25 ноября 2017 года N 328-ФЗ.

6) машино-места.
(Подпункт дополнительно включен с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ)

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона
Мой доход позволяет тянуть ипотеку не учитывая доп дохода от этого объекта, но банк почему то не даёт ипотеку на нежилые объекты. Понятно что банк диктует свои условия. Может кто подскажет как законно заставить банк дать ипотеку на нежилой объект. Поделитесь опытом.

Перевод жилого помещения в нежилое

Основным документом, регламентирующим порядок перевода квартиры в нежилое помещение, является Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ). Он содержит нормы, посвященные условиям и порядку перевода, указывает властный орган, к компетенции которого отнесено решение данного вопроса, раскрывает права и обязанности заинтересованных лиц.

В силу ст. 5 ЖК РФ органы местного самоуправления вправе принимать нормативные правовые акты, в сфере жилищных отношений. Реализуя данное право, муниципальные власти, с учетом специфики поселения, устанавливают свои правила, детализирующие кодекс.

Условия для перевода квартиры в нежилое помещение

Условия, при которых возможен перевод квартиры в нежилое помещение, определены в ст. 22 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Перевод допускается если:

  • квартира расположена на первом этаже или выше, но помещения, расположенные непосредственно под ней, не являются жилыми;
  • вход в нее возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим квартирам, или имеется техническая возможность оборудовать такой вход;
  • она не используется в качестве места постоянного проживания граждан;
  • право собственности не обременено правами каких-либо лиц (ипотека, аренда и т.д.);
  • квартира не отнесена к жилому помещению в наемном доме (ст. 91.16 ЖК РФ).

Как перевести квартиру в нежилое помещение?

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение установлен в ст. 23 ЖК РФ. Соответствующими полномочиями наделены органы местного самоуправления. Перевод осуществляется в заявительном порядке.

Заявление о переводе может быть подано в муниципалитет как непосредственно, так и через многофункциональный центр (МФЦ). Решение по заявлению должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня его подачи.

На основании принятого решения заявителю в течение трех дней должно быть выдано уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение. Форма уведомления утверждена Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 № 502.

В случае если для использования квартиры в качестве нежилого помещения необходимо провести какие-то работы (ремонт, реставрация, реконструкция, переустройство, перепланировка), в уведомлении указывается перечень таких работ.

Факт завершения работ удостоверяется актом комиссии, сформированной органом местного самоуправления. Акт приемочной комиссии может являться основанием для внесения изменений в сведения о квартире, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Обязанность по направлению акта в ГКН для учета вновь обретенных характеристик, лежит на органе местного самоуправления.

Учитывая изложенное, разрешительным документом для использования квартиры в целях, не связанных с проживанием, является уведомление о переводе квартиры в нежилое помещение, а в случае производства необходимых для перевода работ, названное уведомление и акт приемочной комиссии.

Документы для перевода квартиры в нежилое помещение

Перечень документов необходимых для перевода квартиры в нежилое помещение содержится в ст. 23 ЖК РФ и является исчерпывающим.

Для перевода, заявитель (собственник квартиры) представляет в орган местного самоуправления:

  • заявление о переводе;
  • правоустанавливающие и подтверждающие право собственности документы на квартиру, или их нотариальные копии;
  • план квартиры с техническим описанием (технический паспорт);
  • поэтажный план дома;
  • проект переустройства (перепланировки) квартиры (в случае если переустройство (перепланировка) требуется для использования квартиры в качестве нежилого помещения).

В случае если данные документы не были представлены, орган местного самоуправления самостоятельно запрашивает их в соответствующих инстанциях.

Закон не содержит требований к заявлению о переводе. Следовательно, заявление может быть совершено в произвольной форме. На практике, процедура оказания муниципальной услуги по переводу жилого помещения в нежилое устанавливается нормативными актами местного законодателя. В том числе утверждаются определенные формы заявлений о переводе, схемы взаимодействия с заинтересованными структурами, временные рамки приема граждан и т.д.

Правоустанавливающим документом на квартиру может быть договор (купля-продажа, дарение, мена, участие в долевом строительстве, приватизация и т.п.), судебный акт и т.п. Документом, подтверждающим владение квартирой на праве собственности, с июля 2016 года является выписка из ЕГРП.

Технический паспорт представляет собой текстово-графический документ, содержащий информацию о принадлежности и инвентаризационной стоимости квартиры, ее техническое описание и экспликацию.

Поэтажный план дома — составная часть технического паспорта дома. Подобно техническому паспорту на квартиру выполняется в виде графических изображений каждого этажа дома с описанием в экспликации.

Определения переустройства и перепланировки даны в ст. 25 ЖК РФ. Под переустройством понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования. Перепланировкой же называется изменение конфигурации квартиры. Проект переустройства (перепланировки) квартиры выполняется специализированной организацией по заказу собственника квартиры.

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое

Законом не предусмотрен отказ в переводе квартиры в нежилое помещение по причине несогласия собственников других квартир в доме.

Поскольку, не затрагиваются интересы других собственников и граждан, получение согласия общего собрания собственников, Товарищества собственников жилья (ТСЖ), управляющей организации или отдельных лиц, не требуется.

Частным случаем является присоединение к квартире части общего имущества в результате перепланировки. К примеру, для организации отдельного входа в квартиру будет использоваться земельный участок, на котором расположен дом, т.е. общее имущество. В такой ситуации, согласие всех собственников помещений в доме необходимо (ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

ТСЖ обратилось в арбитражный суд к Администрации муниципального образования с заявлением о признании недействительным решения о переводе квартиры в нежилое помещение. В обоснование заявленных требований было указано, что предпринимателю Иванову в нарушение ст. 23, ст. 26, ст. 36, ст. 40 ЖК РФ было выдано уведомление о переводе квартиры в нежилое помещение с устройством отдельного входа. Согласие собственников помещений в доме на перепланировку квартиры, при которой будет использоваться земельный участок, отнесенный к общему имуществу, не получено. Решением суда требования ТСЖ были удовлетворены.

Офис в квартире, не переводя ее в нежилое помещение

Основной принцип жилищного права заключается в использовании жилого помещения по назначению, т.е. для проживания. В то же время законом не запрещается использовать квартиру для профессиональной или предпринимательской деятельности (ст. 17 ЖК РФ).

Основные условия осуществления такого рода деятельности следующие:

  1. Проживание в квартире на законных основаниях (собственность, наем, аренда и т.д.).
  2. Соблюдение прав и законных интересов соседей.

Не нарушая названных условий, гражданин может организовать в квартире офис.

Примеров профессиональной деятельности, организованной в квартире, предостаточно. Сюда следует отнести изобразительное искусство, репетиторство, перевод и набор текстов, создание программ для ЭВМ, ремонт мелкой бытовой техники и т.п.

Исходя из судебной практики можно отметить следующее. В силу п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения единоличного исполнительного органа этого лица. Местонахождение исполнительного органа (директора) юридического лица может не совпадать с местом осуществления деятельности этим юридическим лицом. С учетом этих обстоятельств, Высший Арбитражный Суд РФ признал не противоречащей закону регистрацию юридических лиц в квартире по месту жительства директора.

Закон содержит прямой запрет на размещение в жилом помещении промышленного производства. Однако, возможна ситуация, когда гражданином производятся какие-то товары, без ущерба интересам соседей. Такой вариант производства имеет право на существование и вряд ли требует перевода квартиры в нежилое помещение.

Заключение

Институт перевода жилого помещения в нежилое не нов для российского права и известен еще по Жилищному кодексу РСФСР 1983 года. Уже тогда, в эпоху перестройки, не исключалась возможность организации небольшого бизнеса у себя в квартире.

Сегодня, законодателем определены условия перевода, перечень необходимых документов, сроки и порядок рассмотрения обращения. Следует обратить внимание на возможность оспаривания в суде отказа в переводе, что является своего рода гарантией реализации данного права.

Вопрос о переводе квартиры под коммерцию

Таких ограничений (по хрущевкам) нет. Есть другие ограничения. Их надо знать тем, кто покупает жилые помещения с целью перевода под коммерцию. Не понятно, зачем это Вам. Ваша задача продать. Продавать Вы будете ЖИЛОЕ помещение. А вот тот, кто его будет покупать уже сам решит, что ему делать. Перспективы продажи под коммерцию зависят прежде всего от местоположения. Это должно быть очень проходное место. Вполне возможно, что ограничения по переводу могут возникнуть в домах, включенных в программу по реновации.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

во первых это так, во вторых если вы считаете, что сможете продать из-за этого дороже — ошибаетесь. перевод в нежилой фонд — очень недешевое удовольствие, плюс к этому организация отдельного входа — деньги, перепланировка — деньги, ремонт — деньги, плюс к этому не менее полугода времени. плюс к этому гарантий результата нет. проще сразу купить готовое помещение. поэтому квартиры сейчас крайне редко покупают с целью перевода — место должно быть очень хорошее, чтобы в этом был смысл.
хрущевку никто не будет покупать по одной причине — недолговечность, т.е. в течение ближайших лет большая часть из них пойдет под снос, и лично я бы на месте покупателя не стал бы играть в рулетку снесут/не снесут.

Антон, обращайтесь продадим.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Посыл Вашего вопроса не понятен. Дилетант покупать жилое с целью перевода в нежилое не станет. Такими вопросами занимаются специалисты своего дела, они лучше нас с Вами разбираются, что можно переводить, а что нельзя.
Не каждую квартиру на первом этаже жилого дома можно/целесообразно переводить в нежилое. Практически каждый собственник такой квартиры думает, что именно его вариант подходит под перевод и на основании этих мыслей (возможности перевода в нежилое) увеличивает стоимость несоизмеримо рыночным реалиям. В итоге получается, что затраты на приобретение такой квартиры + обязательные затраты на осуществление перевода в сумме своей превосходят цены аналогичных предложений, но уже нежилых помещений.
Если Вы задумали продавать свою квартиру как нежилое помещение, то сначала осуществите этот перевод и уже только потом оценивайте ее как нежилое помещение. В противном случае Ваши завышенные ценовые ожидания приведут к потери времени и, как следствие, денег (деньги во времени имеют стоимость, то, что не заработано сегодня уже упущено навсегда).

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Антон, квартиры на первом этаже не только с целью перевода в нежилое покупают, но и для целей проживания тоже. «Хрущевки» с инвестиционными целями приобретают.

Жилую квартиру перевести в нежилое помещение

Доброго времени всем. Есть мысли купленную квартиру на материнский капитал перевести в нежилой фонд. Доли детей и супругов как были так и остаются. Что скажите уважаемые профессионалы, будут ли сложности?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Александр, здравствуйте.
Закон обязывает оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей). Это условие вы выполнили.

Второе условие — сертификат можно потратить на улучшение ЖИЛИЩНЫХ условий семьи, т.е. акцент на жилое помещение. Да и без опеки не обойтись, она как раз следит, чтобы жилищные условия несовершеннолетних собственников не ухудшались. Вот здесь может быть затык. Если что-то предложите взамен детям и если это устроит ООП, почему нет?

Проконсультируйтесь в профильных организациях, у тех кто занимается переводом из жилого в нежилое, может есть какие тонкости и нюансы…

Елена, спасибо! Про жилой фонд не подумал. Квартира наша на первом этаже. Перед нами стоял частный сектор, сейчас сносят, будут расширять дорогу. Наши окна выходят на дорогу. Соседи собрались продавать квартиру, а нам стало интересно сдавать в аренду нашу квартиру, например под кафе или магазин. Жить в шуме не хотим. Озаботились)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Александр, как вариант можете продать свою квартиру. Стоимость м2 под нежилое помещение на порядок выше, чем жилая квартира на первом этаже с видом на дорогу. Конечно, надо понимать локацию вашего дома и метраж квартиры, для выявления спроса на коммерческие помещения в которых можно разместить отделение банка/кафе/бытовые услуги/магазины.

вряд ли этот номер прокатит. вам придется так или иначе связываться с опекой, а она это дело с вероятностью 99% не пропустит. будут рассуждать сугубо механически: покупка нежилой недвижимости на маткапитал запрещена, дети получили доли в _жилой_ недвижимости, перевод невозможен, т.к. формально дети остаются без жилья (не без места для проживания, а без прав на жилую недвижимость)

Чтобы перевести в нежилье Вам потребуется не только разрешение органов опеки,но и согласие ВСЕХ собственников дома. Так что вряд ли Ваша мечта осуществима.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Александр, сегодня очень сложно получить разрешение на отдельную входную группу. Подписи 2/3 собственников дома — проблема № 1, даже если соберёте эти подписи, нет гарантий, что получите разрешение на свою отдельную входную группу (этот процесс могут остановить на любом уровне). Если просто на бумаге перевести квартиру в нежилой фонд, без всяких дополнительных входов и выходов, не затрагивая фасад дома или участок подъезда, либо другой элемент общей домовой собственности, то перевести можно даже без подписей жильцов дома, но в Вашем случае только с разрешения опеки.

1. Перевести в нежилой фонд жилой объект, где собственниками являются несовершеннолетние дети нельзя! Вы можете продать данное жилое помещение под нежилое, выделив по согласованию с ООП доли детям в другом жилом помещении, либо опять же по согласованию с ООП оформить доли детей на одного из родителей, выделив доли детям в другом жилом помещении.
2. На перевод квартиры в нежилой фонд согласие собственников дома не требуется. Но на устройство отдельного изолированного входа, что само по себе будет являться реконструкцией многоквартирного дома, Вам понадобится получение разрешения на реконструкцию, и вот здесь уже в соответствии с пп.6.2 п.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ нужно согласие ВСЕХ собственников многоквартирного дома. А вот чтобы разместить крыльцо на земельном участке, расположенном под многоквартирным домом, нужно будет заручиться согласием лишь 2/3 всех собственников.