Законы

Когда истекает договор найма

Содержание:

Аренда, договор аренды (часть 3)

Срок аренды и срок действия договора аренды

Срок действия договора — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Срок аренды — период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться имуществом.

Начало срока действия договора в силу закона всегда определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным, поэтому имущество может быть предоставлено в аренду позднее даты заключения договора. Таким образом, срок аренды может начаться в любой установленный соглашением сторон период с момента заключения договора.

Окончание срока действия договора не всегда может совпадать с окончанием срока аренды. Например, срок действия договора может быть определен моментом исполнения сторонами своих обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Однако некоторые обязательства (например, проведение расчетов по договору) могут длиться дольше, чем сама аренда имущества. Таким образом, окончание срока аренды не является окончанием срока действия договора.

Срок аренды и срок действия договора могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора. Но совпадение этих сроков во времени не означает их тождественности.

Срок аренды

Условие о сроке аренды определяет период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться или пользоваться объектом аренды (ст. 610 ГК РФ). Именно за этот период времени арендатор уплачивает арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

По определению ст. 606 ГК РФ договор аренды предполагает не постоянное, а временное владение и пользование или пользование объектом аренды. Поэтому сторонам важно определить период времени, на который объект передается в аренду.

Согласование условия о сроке аренды

В договоре рекомендуется указывать начало и окончание срока аренды.

Начало срока аренды устанавливает момент, в который имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и пользование или пользование. Подробнее о порядке передачи имущества в аренду.

Окончание срока аренды определяет момент возврата имущества из временного владения и пользования арендатора.

Срок аренды должен быть установлен по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ, согласно которым сроки начала и окончания аренды могут быть определены:

  • календарной датой;
  • истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
  • указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если в договоре не определен срок аренды

В этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Определение срока аренды календарной датой

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начало и окончание срока аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на период времени, ограниченный календарными датами (например, «с «01» января 2010 года по «31» марта 2011 года» или «с «01» января 2010 года до «15» февраля 2010 года». Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.

Условие о сроке аренды, сформулированное с использованием предлога «до» или «по», может вызвать вопрос: включается ли дата окончания срока аренды в сам срок аренды?

Предлог до в одном из своих значений «употребляется при указании временного предела действия»; предлог по с винительным падежом в одном из значений «соответствует по значению предлогу до» (Словарь русского языка в 4 т./Под ред. А.П. Евгеньевой).

Поскольку указанное значение предлога до не позволяет определить, входит ли определенное в договоре число в состав промежутка, судебная практика неоднозначно толкует значения предлогов «до» и «по«.

Некоторые суды считают, что предлог «до» исключает из срока аренды дату его окончания (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 N 9523/02, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.05.2011 по делу N А52-4169/2010). Другие суды утверждают обратное: предлог «до» и «по» указывает на то, что дата окончания срока включается в срок аренды (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.08.2007 N А10-5925/06-Ф02-5393/07).

Чтобы избежать разногласий о включении даты окончания срока в срок аренды, рекомендуется использовать после указания даты окончания наречие «включительно«. Указание этого слова при определении окончания срока аренды будет однозначно свидетельствовать о включении в срок аренды даты его окончания.

Если в условии о сроке аренды не указано, включается ли в срок аренды дата его окончания

В этом случае дата окончания срока аренды может быть не включена в срок аренды и арендодатель вправе истребовать арендную плату за срок аренды, не включающий дату его окончания. Арендатор же не сможет пользоваться имуществом в день окончания срока аренды, определенный договором.

Определение срока аренды истечением периода времени

Срок аренды, согласно ст. 190 ГК РФ может определяться истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.

При таком способе согласования необходимо определить сам период и его начало.

Начало периода может быть определенной календарной датой (ст. 191 ГК РФ).

Начало срока аренды также может быть определено согласованным сторонами событием. Чаще всего в качестве такового указывают момент заключения договора или моментом передачи имущества арендатору по акту. Суды допускают согласование начала срока аренды таким образом (Определение ВАС РФ от 18.05.2009 N ВАС-5565/09, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2006 N Ф04-6140/2006(26676-А03-38), Постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2009 N Ф09-469/09-С4). При определении срока указанием на событие необходимо учитывать, что наступление такого события должно быть неизбежным.

Внимание! Согласно ст. 191 ГК РФ срок аренды начинает течь не с даты, указанной в договоре, или с момента наступления события, а на следующий день после этой даты или события.

Окончание срока, определяемого периодом времени, рассчитывается по правилам ст. 192 ГК РФ.

Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если начало срока аренды определено календарной датой 02 июня 2011 г., то срок аренды, равный одному году, будет оканчиваться 02 июня 2012 г. (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2009 N Ф04-1547/2009(2458-А03-12).

Если срок аренды определен истечением периода времени

В этом случае в период пользования имуществом не будет включена календарная дата или событие, которыми он определяется (ст. 191 ГК РФ) и арендодатель не вправе будет требовать от арендатора плату за указанный день.

Определение срока аренды указанием на неизбежное событие

Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной). Срок аренды может быть согласован путем указания на такое событие, которое должно быть неизбежным (ст. 190 ГК РФ). Это событие с очевидностью наступает независимо от воли какой-либо стороны или третьих лиц, и дата его начала заранее неизвестна.

При этом срок договора аренды не может быть определен указанием на событие, если его наступление зависит от действий и воли какой-либо из сторон, или иным образом не обладает свойством неизбежности. Суд не признает неизбежными совершение каких-либо действий стороной договора либо третьим лицом (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, Постановление ФАС Московского округа от 08.02.2002 N КГ-А40/253-02).

Если срок аренды в договоре установлен путем указания на событие, наступление которого не является неизбежным

В этом случае будет считаться, что стороны не определили срок аренды, и срок аренды будет равен сроку действия договора. Если же при этом срок действия договора отсутствует, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это означает, что арендодатель может в любое время отказаться от договора и потребовать от арендатора возврата имущества, предупредив его об этом за один месяц (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Арендатор в таком случае не вправе будет использовать имущество в течение всего срока аренды, указанного в договоре.

Срок действия договора аренды

Срок действия договора аренды — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Начало срока действия договора аренды в силу закона всегда определяется моментом заключения (подписания) договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Окончание срока действия договора аренды может определяться любым периодом времени, установленным соглашением сторон.

Согласование условия о сроке действия договора аренды

Для надлежащего согласования данного условия необходимо обратить внимание на следующее:

  • определение срока действия договора,
  • применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения,
  • преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок,
  • продление договора аренды.

Если срок действия договора аренды не определен

В этом случае договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды. Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Определение срока действия договора

Срок действия договора, также как и срок аренды, должен определяться по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ.

Он может быть согласован указанием на календарную дату.

Срок может определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если срок действия договора определен не по правилам ст. 190 — 194 ГК РФ

В этом случае срок будет признан несогласованным, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ) и действовать до момента надлежащего исполнения сторонами своих обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения

Стороны могут предусмотреть, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Это условие может быть необходимо, если фактически арендные отношения возникли до заключения договора и стороны пожелают оформить их в письменной форме, определив условия пользования в договоре. Только при наличии данного условия стороны будут вправе применять условия договора к ранее сложившимся отношениям. В этом случае арендатор будет обязан внести арендную плату, установленную договором, за фактическое пользование имуществом до заключения договора.

Внимание! Рассматриваемое условие не означает, что обязанности сторон по исполнению договора возникают раньше заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Период фактически сложившихся арендных отношений до заключения договора не входит в срок действия договора, который начинает течь с момента его заключения (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). В связи с этим стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности (требовать возмещения убытков, взыскания договорной неустойки и пр.) за период, до заключению договора (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

В качестве согласования условия о применении договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, может рассматриваться указание в договоре даты начала срока аренды, которая наступила ранее даты заключения договора (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.04.2009 по делу N А43-27308/2007-41-726). Такой датой может быть дата фактической передачи имущества, указанная в акте приема-передачи или ином документе о передаче имущества арендатору. Однако если доказательств передачи имущества в указанную дату отсутствуют, арендодатель не сможет потребовать от арендатора арендной платы за указанный период.

Если применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, не согласовано

В этом случае стороны не вправе требовать выполнения обязательств по ранее возникшим арендным отношениям в соответствии с условиями заключенного договора. В частности, арендодатель не вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы в размере, указанном в договоре.

Преимущественное право на заключение договора на новый срок

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.

Такое право действует только в отношении аренды одного и того же объекта (Постановление ФАС Центрального округа от 02.02.2006 N А14-16764/2004/633/32, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3).

Арендатор может реализовать его только при одновременном наличии следующих условий:

  • если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2009 по делу N А79-5631/2008 (Определением ВАС РФ от 24.06.2009 N ВАС-1683/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));
  • если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Центрального округа от 17.05.2010 N Ф10-1362/10 (Определением ВАС РФ от 12.07.2010 N ВАС-9047/10 отказано в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2007 по делу N А56-19830/2005, Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2010 N КГ-А41/3771-10);
  • если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2010 по делу N А79-156/2009, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4481);
  • если отсутствует соглашение сторон о расторжении договора (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2010 N Ф03-421/2010).

Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.01.2009 N Ф03-6246/2008, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.05.2007 N Ф04-2673/2007(33909-А46-8)).

При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор (Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2004 N Ф09-3927/03-ГК, Определение ВАС РФ от 25.12.2009 N ВАС-17393/09, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.07.2006 по делу N А21-9028/04).

Стороны могут согласовать условие о запрете преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано

В этом случае арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если арендодатель откажет ему в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, вправе будет потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.

Продление договора аренды на новый срок (пролонгация договора)

Пролонгация договора аренды означает продление действия его условий на определенный или неопределенный период времени. Данное условие необходимо согласовывать в том случае, если стороны желают продлить действие договора аренды с теми же условиями на длительный срок. Срок действия договора аренды может быть продлен в силу закона или по соглашению сторон.

Продление договора в силу закона

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

  • пользование имуществом после истечения срока действия договора;
  • отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Стороны могут установить запрет на продление договора на неопределенный срок. В этом случае договор не будет считаться продленным на неопределенный срок, если арендатор по каким-либо причинам продолжал пользоваться имуществом после прекращения срока аренды.

Внимание! Если в договоре имеется условие о запрете продления договора на неопределенный срок, однако арендодатель продолжает принимать арендную плату и совершать иные действия, не свидетельствующие о его намерении прекратить договор, договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок (Определение ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-6804/10, Постановление ФАС Уральского округа от 03.04.2008 N Ф09-1424/08-С6, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.01.2010).

Если стороны установили запрет на продление срока действия договора в силу закона

В этом случае арендатор не вправе будет по истечении срока действия договора пользоваться имуществом арендодателя.

Продление договора аренды по соглашению сторон

Стороны могут предусмотреть условие о продлении договора на новый срок в самом тексте договора.

Причем продлить договор они могут на один период или неопределенное число периодов.

При согласовании условия о продлении договора необходимо определить следующее:

  • условие, которое должно быть исполнено для того, чтобы договор был продлен на следующий срок (период);
  • период (срок), на который договор будет продлен.

Если стороны желают продлить договор на один временной период, в договоре следует это указать. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по окончании этого периода и арендодатель не возражает, договор будет продлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Стороны могут предусмотреть условие о том, что договор после своего окончания продлевается каждый раз на определенный период.

Для этого необходимо определить:

  • определить условие, которое должно быть исполнено для того, чтобы договор был продлен на следующий срок (период);
  • установить период (срок), на который договор будет продлен;
  • указать на то, что договор будет продлеваться каждый раз при исполнении согласованного условия.

Внимание! Условие о пролонгации договора не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на новый срок. На основании этого условия понудить сторону в судебном порядке продлить договор на новый срок нельзя (решение Арбитражного суда Московской области от 18.08.2008 по делу N А41-8680/08, оставлено без изменения Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2008).

Если условие о пролонгации договора не согласовано

В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения

Договором найма жилого помещения признается такой договор, в котором одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (далее по тексту наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (далее по тексту наниматель) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, например, работников данного юридического лица.

Как наймодателем, так и нанимателем по договору найма жилого помещения могут выступать как физические так и юридические лица.

Договор найма жилого помещения является срочным и возмездным. Договор найма жилого помещения заключается на срок не более 5 лет. Если срок в договоре найма жилого помещения срок не оговорен, то договор считается заключенным на срок 5 лет. Если срок на который заключен договор найма жилого помещения составляет менее года, то такой договор считается договором краткосрочного найма. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), применяются не все правовые нормы, предусмотренные для договора найма жилого помещения.

Объектом договора найма жилого помещения выступает изолированное жилое помещение, пригодное для проживания.

Договор найма жилого помещения заключается только в письменной форме.

В договоре найма жилого помещения должны отражаться права и обязанности как наймодателя, так и нанимателя. Основные обязанности наймодателя зафиксированы в статье 676 Гражданского кодекса РФ:

  • передать во владение свободное жилое помещение, пригодное для проживания;
  • осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Основные обязанности нанимателя зафиксированы в статье 678 Гражданского Кодекса РФ:

  • использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
  • не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение;
  • если договором не установлено иное самостоятельно вносить оплату за коммунальные платежи.

Как наниматель, так и наймодатель несут предусмотренную законом или договором ответственность за нарушение своих обязанностей. Когда срок, на который был заключен договор найма жилого помещения истечет наниматель имеет преимущественное право перезаключения договора на новый срок.

В договоре найма жилого помещения, должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем и являющиеся членами его семьи. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. При этом нанимателя несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, в случае нарушения ими условий договора найма жилого помещения. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Выделяют также понятие поднаем жилого помещения. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон или в судебном порядке. Согласно статье 687 Гражданского кодекса РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

В судебном порядке договор найма жилого помещения может быть расторгнут любой из сторон в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
  • если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, а также в иных случаях предусмотренных законодательством.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок (не более года) для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В случае возникновения у Вас любых вопросов, связанных с договорами найма жилого помещения, Вы можете обратиться в Коллегию адвокатов «Грибаков, Поляк и партнеры» города Москвы к адвокату, специализирующемуся на договорном праве.

Заканчивается договор аренды земельного участка

В августе этого года у нас заканчивается договор аренды земельного участка для ИЖС. Дом мы еще не построили.

Какие есть выходы из данной ситуации, чтобы не потерять участок. На этот участок есть претенденты. Срочно построить дом? Или пытаться заключить договор аренды на новый срок?

Если строить дом и не успеть зарегистрировать на него право собственности?

Ответы юристов (1)

Дом мы еще не построили.

а к строительству приступили? разрешение на строительство получали? или участок находится в первозданном виде.

В том случае, если вы не приступили к строительству дома до оканчания срока действия договора аренды, договор подлежит преращению и вы будете обязаны вернуть участок аредодателю.

Если вы получили разрешение на строительство, но не приступили к стройке, вам следует поторопиться начать строительство. Залейте хотя бы фундамент и зарегистрируйте право собственности на объект незавершенного строительства. В этом случае вы будете иметь право на предоставление этого участка для завершения строительства в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 годаили такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как быть, если заканчивается договор аренды земельного участка?

Добрый день. Договор аренды земельного участка заканчивается. Дом построен разрешение на строительство не получила в процессе оформления. Как продлить договор аренды договор

Ответы юристов (1)

Добрый день! В данном случае необходимо подать письменное заявление арендодателю на заключение нового договора.

Пунк­том 8 ст. 39.8 ЗК РФ установлены определенные сроки, на которые заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от основания для передачи земельного участка в аренду. Указанным пунк­том не определен срок, на который заключается договор аренды, в случае если на земельном участке расположен объект, который не подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требующий получения разрешения на строительство и не вошедший в перечень объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Предлагаем установить срок аренды земельных участков для таких объектов. Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300. В соответствии с подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в случаях, прямо не предусмотренных данным пунк­том, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет. Согласно п. 11 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона. Согласно п. 12 ст. 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, преду­смотренных п. 8 данной статьи. Таким образом, ст. 39.8 ЗК РФ в полной мере урегулированы правила определения срока договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, в том числе в случаях, прямо не предусмотренных п. 8 данной статьи.Источник: https://www.eg-online.ru/artic.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Закончился договор аренды квартиры

Здравствуйте! У мня вопрос касающийся аренды жилья. Договор аренды закончился год назад. Собственник жилья решил преподнести сюрприз на новогодние праздники и сообщил 28 Декабря о том что 6 января нужно освободить квартиру. Подскажите как быть в этой ситуации? Есть ли у меня какие либо права? Продляется ли договор автомотически?

Ответы юристов (3)

В данном случае все зависит от того что указано в самом договоре.

Кроме того, была ли оплата по данному договору после истечения срока его действия и есть ли тому документальное подтверждение?

Изложите ситуацию более подробно и, желательно, увидеть условия договора (фамилии и адрес можете закрыть).

Прикрепите к вопросу файл с договором.

Кроме того, в соответствии со ст. 684 ГК РФ:

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Однако, в соответствии со ст. 683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.


Таким образом, в любом случае, необходимо видеть условия договора.

С уважением, Евгений

Уточнение клиента

Есть вопрос к юристу?

Если срок договора аренды закончился год назад и не одна из Сторон не прекратила исполнение договора, то можно сичтать что договор аренды в этом случае продлен на неопределенный срок.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Значит хозяин квартиры может требовать от вас покидания квартиры минимум через месяц после уведомления. (а то и все три)

Но Вам за этот месяц придется заплатить.

С уважением, Маша!

Учитывая, что срок найма жилого помещения был менее одного года, на ваши правоотношения не распространяются правила ст. 684 об автоматической пролонгации договора.

Однако Вы можете ссылаться на общие нормы ГК РФ об аренде (ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве на заключение договора на новый срок).

В силу ст. 621 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В любом случае, Вам лучше договариваться с арендодателем, поскольку судебная перспектива пролонгации договора найма у Вас не очень велика. Особенно учитывая тот факт, что у Вас отсутствуют доказательства оплаты аренды за время пользования после истечения срока договора.

С уважением, Евгений

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

У меня заканчивается договор аренды земли

у меня заканчивается договор аренды земли через 2 месяца, на участке не достроен дом,в эксплутацию не могу сдать ,(внутренние работы не завершены Администрация района ссылается на изменения в Земельном кодексе с марта 2015г право на продления аренды у меня нет, что делать?

Ответы юристов (4)

Для каких целей предоставлялся земельный участок в соответствии с договором аренды?

Уточнение клиента

В соответствии с договором аренды ЛПХ

17 Июля 2015, 13:05

Есть вопрос к юристу?

В соответствии с пп.3 п.8 статьи 39.8 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Если у Вас не прошло 20 лет с момента заключения договора аренды, то в данном случае речь не идет о продлении срока аренды, а о переоформлении договора аренды в соответствии с ЗК РФ.

Уточнение клиента

договор аренды был заключён

на пять лет 20.09.2010г.

17 Июля 2015, 14:39

Пишите заявление о переоформлении договора аренды на 20 лет со ссылкой на пункт статьи ЗК РФ, указанный в предыдущем ответе. Если откажут, то должны мотивировать свой отказ. Любое решение администрации можно будет обжаловать.

Уточнение клиента

Спасибо, попробую написать посмотрим, что получится.

17 Июля 2015, 18:58

Рассмотрите такой вариант действий.

1 регистрируете объект незавершенного строительства

2. Обращаетесь в администрацию с заявлением о предоставлении участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»

21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.